首页 ＞ 最新消息 > 房贷 不动产贷款税务 > 重购退税 2023-05-07

居住品质的提升，是一般人的理想与目标。政府为避免纳税义务人因为被课了土地增值税，造成卖房子所得的钱不够买新房子，特别规定重购自用住宅用地可以申请退回卖出旧屋所缴纳的土地增值税，贴补买新房子土地总额价款的差价。有换屋计画的人，可以规划重购退税，为自己增加一笔换屋基金。

符合条件
原有房地产
●签约买卖之前1整年都没有出租或作营业的情形。
●土地上有房屋，该房屋是土地所有权人本人、配偶或是直系亲属的。
●本人、配偶或是直系亲属的户籍设在这个房屋上，如果平时未设户籍，只要在签约买卖当时设好户籍就可以了。但要特别注意，如果是先买新房屋，再卖出旧房屋，买新房屋时，旧屋要符合自用住宅的条件，包括设有户籍。
●土地面积不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。
新购房地产
●原出售土地及新购土地所有权人为同一人，也就是买房子和卖房子是同一个人，卖掉谁的房子就以他的名义买进新的房子，如果卖掉配偶名下房子后另以本人名义买进新房子，就不能退税了。
●新购土地地上房屋须为土地所有权人或其配偶、直系亲属所有，并办好户籍登记。新购房屋没有任何出租或作营业的情形。
●都巿土地最大适用面积是300平方公尺，约90.75坪，非都巿土地最大适用面积是700平方公尺，约211.75坪。
●新买房屋的土地移转现值总额，必须超过卖旧屋的移转现值总额扣除所缴纳土地增值税后有余额，才能退税。
●重购土地需有土地所有权人本人、配偶或直系亲属设立户籍，从办妥所有权登记日起，5年内不可以移转（例如出售或赠与给配偶）或出租、供营业使用，更不能将户籍迁出，户籍如需办理迁出，至少需保留本人或其配偶、直系亲属任何1人於原户籍内，不然会被追缴原退还的土地增值税。
2年内期限
  不管先卖再买或是先买再卖，买卖时间必须在2年以内。
节税偏方
2年内的起算日期
土地出售后重购或先购土地2年内再出售，2年内的起算日期：
●先卖后买：以出售土地办好产权登记日起2年内，重购土地如期(订立买卖契约日起30日内)申报时，以立契日为准；逾期申报，以申报日为准计算2年期间。
●先买后卖：以重购土地办好产权登记日起算2年，出售原有土地如期申报时，以立契日为准；逾期申报，以申报日为准计算2年期间。
重购退税无次数的限制
同时出售多处自用住宅用地，可申请重购退税
出售土地可规划按一般用地缴纳
在未适用一生一次自用住宅用地优惠税率缴纳土地增值税前，若所有条件都符合的情形下，可以一般用地税率申报缴纳土地增值税后再申请重购退税，以保留一生一次的机会，作最有利的节税规划。
自益信托土地也可以适用
土地所有权人重购自用住宅用地后办理自益信托，如该地上房屋仍供委托人本人、配偶或其直系亲属做住宅使用，与土地信托目的不相违背且符合自用住宅用地条件，可以办理重购退税。
重购土地已退还土地增值税者，重购地在完成移转登记之日起5年内，办理自益信托后，仍符合自用住宅用地规定者，也不会被追缴原退还税款。
重购退税应规划
规划重购退税事前要先了解是否符合退税规定，如条件不符，但出售之旧屋符合自用住宅条件，可在未逾税单所记载缴纳期限前申请改适用优惠税率核课土地增值税。
综合所得税也可以节省
综合所得税也有规定，纳税义务人出售自用住宅之房屋〔指纳税义务人或配偶、直系亲属於该地址办竣户籍登记（须检附出售及重购年度之户口名簿影本），且於出售前一年内无出租或供营业用之房屋〕所缴纳的财产交易所得部分的综合所得税额，在完成产权移转登记日起2年内，如重购自用住宅房屋，价额超过原出售价额，可以在重购自用住宅房屋完成产权移转登记年度，於办理该年度综合所得税结算申报时，从应纳综合所得税额中扣抵或退还；先买后卖也适用。

举例说明
●甲卖出土地现值100万元，增值税30万元，买入土地现值超过100万元时，所缴的30万元土地增值税可以全部退还；假如买入现值为80万元，可以退回10万元；如买入现值小於70万元，则无余额可以退税。
●甲出售(重购)A土地在106年4月1日办好产权登记，在108年3月4日订立买卖契约重购(出售)B地，如果甲在108年4月2日前如期申报，就符合2年内的规定；如果甲在108年4月3日以后才申报，就不符合2年内的规定，不能办理重购退税。

小叮咛
先买后卖土地办理重购退税，要符合购买土地时已经持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有权人原先没有自用住宅土地，仅是单纯购买土地，以后再购买第2笔土地后再出售、或是从配偶受赠他笔土地后再出售，或虽然原来持有土地，但没有设户籍，於出售时才从第3地将户籍迁入，都不能办理重购退税。