房地合一稅是什麼？
房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，
轉售後有獲利就會被課徵。為了抑制炒作，持有時間越短，課徵稅率越高。
持有2年以內課稅45%、超過2年未逾5年課稅35%、
超過5年未逾10年課稅20%、超過10年課稅15%。
房地合一稅適用對象、申報時間、準備文件？
房地合一稅適用對象包含法人與自然人，依規定須在房地完成移轉登記日
的隔天起算30日內完成申報，需準備房地交易所得稅申報書、契約書影本、
想抵扣的費用證明等相關文件。賣方可到各地政事務所，
請櫃檯人員協助申報，或花錢請地政士代辦。
房地合一稅試算及申報範例
房地合一稅公式：
課稅所得＝成交價－取得成本－相關費用及土地漲價總數額X房地合一稅率
小白購買1戶房地產總價1000萬元，持有4年後轉售賣了1455萬元，
其中另支付仲介及代書費用約45萬元，而持有期間計算土地增值稅的土地
漲價總數額約10萬元。小白出售房地產的課稅所得為400萬元
(成交價額1455萬－購入價1000萬元－仲介及代書費用45萬元－土地漲價總數額10萬元)
再乘上持有4年35%稅率，需繳交140萬的房地合一稅。
房地合一稅自用住宅認定條件？可以免稅、退稅？
只要符合自住房地條件，即享有課稅所得400萬免稅額，以及超過免稅額
的部分，可享10%的優惠稅率。條件如下：
個人或配偶、未成年子女辦理戶籍登記，持有並居住於該房屋連續滿6年
交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用
個人與其配偶及未成年子女於交易前6年，未曾適用本項優惠規定
房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響？
房地合一稅2.0重大變革是納入預售屋交易，預售階段到成屋，
持有期間將歸零計算。實務上，預售屋若在成屋前轉賣，
因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，待成屋後，
將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，
意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。
房地合一稅30萬免稅額是什麼？
計算課稅所得時，包含仲介費、廣告費、清潔費、搬運費、
印花稅、代書費、規費等相關費用，有30萬免稅額上限，未能相關費用證明文件，
可按成交價3%計算。不過，預售屋換約部分則不適用，
新規改以「已付款項加上獲利的3%」作為成本。
例如過去預售買價1000萬，換約出售1030萬，因有30萬免稅額，
等於獲利30萬不用扣稅直接入袋。但目前實施的新制規定，
假如買方已支付價金的150萬元，加上利潤30萬元，計算總成本180萬，
再乘上3%，最後僅有5.4萬的免稅額度，獲利30萬扣除5.4萬，最後乘上45%，
最後需繳納約11萬的房地合一稅，大幅壓縮預售換約的獲利空間。
房地合一可以避稅嗎？
民眾換屋只要符合自住目的，無論先買後賣，或是先賣後買，
房地合一稅可申請重購退稅，但要符合以下四項條件，否則會被追回退稅。
簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
個人、配偶或直系親屬設有戶籍
出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶
房地合一稅常見問題
Q. 房地合一稅是什麼？ 2.0和1.0的差別？
房地合一稅屬交易稅，2016年後取得的房地，扣除相關成本及費用後，
轉售後有獲利就會被課徵，修法後延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間。
Q. 房地合一稅2.0實施日期和適用條件？
房地合一稅2.0自110 年7 月1 日開始實施。 個人及營利事業105 年1 月1 日以後
取得之房地，於110 年6 月30 日以前交易者，適用房地合一稅1.0 規定課稅；
取得之房地，於110 年6 月30 日以前交易者，適用房地合一稅1.0 規定課稅；
於110 年7 月1 日以後交易者，適用房地合一稅 2.0 規定課稅。
Q. 房地合一稅2.0 對預售屋有什麼影響？
房地合一稅2.0上路後，預售屋自簽約日起，2年內換約也要課徵45%房地合一稅，
而且持有期間不能跟成屋合併計算，預售階段到成屋，持有期間將歸零計算。
實務上，預售屋若在成屋前轉賣，因有2~4年的施工期，大多將被扣35%以上重稅，
待成屋後，將重新計算持有期，需再滿5年才能降到20%稅率，
意味買預售屋等到成屋，大約7~9年才能有較大的獲利空間。
Q. 房地合一稅2.0 重購退稅？
依所得稅法第14條之8規定，個人重購自住房地，無論是「先賣後買」，
或是「先買後賣」只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間
在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，
就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或
扣抵之稅額，但要記得要符合四個條件否則會被追回退稅喔！
或是「先買後賣」只要出售舊房地與重購新房地兩者移轉登記時間
在2年內且符合自住規定者，均可申請適用重購退稅或抵稅優惠，
就已(應)繳納稅款範圍內，按重購價額占出售價額的比率計算應退還或
扣抵之稅額，但要記得要符合四個條件否則會被追回退稅喔！
Q. 繼承取得之房地，若日後出售，如何判斷是否為房地合一稅2.0制的課稅範圍？
出售繼承取得之房地，以被繼承人取得日期判斷是否適用房地合一稅制，
被繼承人於105年1月1日以後取得之房地，一律適用新制，繼承人出售後，
應於完成所有權移轉登記日之次日起算30天內向所轄稽徵機關辦理申報納稅。